In cosa consiste una Due Diligence Tecnica?

La Due Diligence Tecnica è un aspetto della Due Diligenze Immobiliare che si concentra sul profilo strutturale, urbanistico e impiantistico.
Per effettuare una corretta Due Diligence Immobiliare occorre procedere con una serie di passaggi tecnici. Dopo tali passaggi avremo ottenuto anche degli ottimi elementi per procedere con una valutazione immobiliare dello stabile oggetto di analisi. I passaggi da eseguire sono:

Verifica Urbanistica

Si parte dall’analisi della documentazione a disposizione della proprietà. A questa si affianca solitamente un’analisi della documentazione progettuale. Questo necessita di accesso agli atti di fabbrica e successive pratiche edilizie, presenti presso gli archivi del comune dove è sito l’immobile oggetto di Due Diligence. Reperiti tutti gli atti disponibili si procede ai relativi rilievi interni ed esterni per verificarne la corrispondenza.

Verifica Catastale

Chiusa la verifica urbanistica si passa a quella catastale dove si effettua un’analisi tra i documenti urbanistici, lo stato di fatto e la situazione presente in catasto. Laddove si presentino difformità se ne verifica l’entità e si procede, ove possibile, con i relativi aggiornamenti catastali.

Verifica degli Impianti

Questo è l’aspetto solitamente più carente per tanti motivi. Storicamente non si dava molta importanza a tale documentazione e quindi o andava persa oppure tante volte non veniva richiesta alle imprese installatrici. Inoltre la normativa ha subito profonde modifiche nel gennaio del 2008 con il DM 37/2008 dove viene fatta chiarezza sulle conformità impianti. Stabilisce come devono essere redatte e da chi. Inoltre non essendo presente un archivio comunale dove venivano conservate e registrate capita spesso che siano state perse.

Gli strumenti disponibili in caso di totale mancanza ci sono e individuate le carenze si adopera per sopperire:

1. come prima strada ci si rivolge alle imprese che hanno realizzato i lavori a suo tempo
2. in alternativa si contattano nuove imprese che, dopo aver fatto le verifiche del caso, rilasciano una dichiarazione di rispondenza. La DiCo è relativa alla normativa dell’anno in cui è stato realizzato l’impianto
3. oppure rilasciando una nuova certificazione di conformità nel caso in cui l’impianto necessiti di opportuni adeguamenti. Questo su tutti gli impianti: elettrici, HVAC, idrici-sanitari, antincendio, messa a terra, scariche atmosferiche…

Verifica Strutturale

Attraverso un’analisi dei documenti relativi alle strutture dell’edificio ovvero progetti strutturali, cementi armati e collaudi si risale alla loro conformità e alla verifica se negli anni ci sono stati interventi che ne hanno modificato la staticità e/o le verifiche sismiche.

Cosa occorre allegare alla relazione di Due Diligence tecnica?

Per dare validità e valore al lavoro svolto durante la Due Diligence tecnica occorre allegare tutta la documentazione tecnica reperita durante l’attività di Audit ovvero progetti relativi agli accessi agli atti, certificazioni di impianti, cambi di destinazione d’uso, convenzioni, atti di servitù… e tutta la documentazione che è stata reperita in fase di ricerca.

La Due Diligence tecnica si effettua solo per interi immobili o per patrimoni immobiliari?

Ogni privato cittadino che vuole mettere in vendita la propria unità immobiliare (alloggio, negozio, laboratorio, sottotetto, intero edificio cielo-terra…) può decidere di far redigere una Due Diligence. Questo per capire.

• prima di tutto l’effettiva regolarità del suo immobile
• in secondo luogo quali sono i possibili scenari da un punto di vista commerciale e urbanistico.

Chi effettua la Due Diligence, il proprietario o l’acquirente ?

In linea di principio è l’acquirente che svolge una Due Diligence incaricando un professionista di sua fiducia che si occupi di fare le dovute verifiche prima della compravendita. Anche se, negli ultimi anni è diventata prassi comune da parte di chi vende l’immobile far predisporre una Due Diligence e renderla nota alle possibili parti acquirenti.

 

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